Por Denize Bacoccina

Ao perceber que o mercado de imóveis de médio e alto padrões, nos quais sempre atuou, era o que mais sofria a crise no mercado, o empresário André Czitrom, diretor da construtora Magik JC, resolveu mudar o foco dos negócios da empresa da família, enfrentar a burocracia estatal e lançar na região prédios do programa habitacional Minha Casa Minha Vida. Como têm subsídio do governo e um preço máximo relativamente baixo, a maior parte desses prédios era lançada somente na periferia de São Paulo, por causa do alto custo do terreno na região central.

André fez diferente: ajustou a planilha de custo e foi à caça de terrenos que pudessem viabilizar o projeto numa região que ele chama de “centro de desejo”. Ou seja, a parte do centro que já tem novos bares, restaurantes, lojas e para onde cada vez mais jovens estão se mudando.

O primeiro lançamento não poderia ser mais representativo desse novo momento: Rua Frei Caneca. Não por acaso, vendeu tudo em uma semana. Tem outros quatro terrenos em ruas próximas: Rua Amaral Gurgel, Marquês de Itu, Major Sertório e Avenida 9 de Julho e procura outros terrenos para comprar. “Eu não acho que o centro é apenas bacana e cool. Eu acho que é uma ótima região para viver”, afirma.

Além de apertar os custos para oferecer imóveis num preço inédito na região, André quer mobilizar a vizinhança para que aproveite o local enquanto a obra não começa. Os espaços da Amaral Gurgel e da Major Sertório foram transformados numa área pública, com wi-fi grátis e uma horta comunitária e as paredes foram decoradas pelo artista plástico Tec, que reproduziu desenhos dos alunos da Escola Municipal de Educação Infantil Patricia Galvão, na Praça Roosevelt.

Nascido e criado em Higienópolis, onde continuou a morar depois que se casou, André começou a frequentar o centro ainda criança, quando era levado pelo pai para ver os prédios históricos. Atualmente, seus lugares preferidos são a Praça Rotary, o Largo do Arouche, além de andar de bicicleta com a família no Minhocão e Avenida Paulista.

Nesta entrevista ao projeto A Vida no Centro, André conta como surgiu o projeto dos imóveis do Minha Casa Minha Vida no centro, das dificuldades para seguir toda a burocracia do setor de construção civil na cidade e o que pensa do movimento de renovação que vem ocorrendo na região.

A Vida no Centro – Como vocês decidiram fazer esses imóveis Minha Vida no Centro?

André Czitrom – Decidimos em 2015/2106, quando a crise do mercado imobiliário já tinha quatro anos e a gente via que este produto tinha liquidez, e os outros não. Pensei que, em vez de esperar a crise passar e voltar aos empreendimentos convencionais, podíamos dedicar mais força aos empreendimentos econômicos. Ao mesmo tempo, eu pessoalmente sentia que queria fazer as coisas de um jeito diferente. Depois de 16 anos no mercado, há 2 anos voltando para a empresa da família, percebi que não tinha deixado nenhum legado. Embora fizéssemos tudo direitinho, eu nunca voltava aos prédios que tinha construído. Naquela época também tinha tido uma filha e pensava que não queria mostrar pra ela um prédio que tinha construído e se ela perguntasse sobre as pessoas que moram, e se estavam felizes lá, eu não saberia dizer. Comecei a perceber que, como empreendedor imobiliário, a gente podia ganhar dinheiro e ao mesmo tempo pensar em soluções para melhorar a cidade que a gente vive e impactar positivamente. Podia ajudar a tornar acessível a aquisição de apartamentos subsidiados pelo governo em regiões de desejo. Assim decidimos fazer a linha Bem-Viver Centro. A gente acredita que viver bem é estar próximo do trabalho, ao lazer, à família, ter mais tempo para fazer as coisas que a pessoa quer fazer. Para isso, reduzimos nossa margem, conseguimos soluções técnico-construtivas com plantas boas, sem vaga de garagem, pra não fazer subsolo. Com isso a pessoa que hoje paga R$ 1,5 mil de aluguel ou gasta 25 horas por semana para vir pra cá trabalhar pode morar aqui pagando prestações de R$ 800. Então compramos cinco terrenos num raio de 500 metros e estamos fazendo os empreendimentos, tentando fazer de um jeito diferente, com uma integração com a vizinhança e gerando impacto social. Somos certificados mundialmente pelo Sistema B, que reconheceu esse nosso esforço em encontrar soluções de impacto positivo para a sociedade por meio do nosso expertise em construção.

Como isso foi recebido?

Eu sinto que no centro tem de um lado um colchão de boa vontade muito forte, de pessoas querendo fazer as coisas. Mas, quando lá atrás eu tentei falar com as pessoas, antes do projeto ficar pronto, pra gente unir forças, senti muita dificuldade. Senti dificuldade com arquitetos da região, que chamo de pseudo solucionadores das cidades utópicas e que só dão as soluções para editais e concursos internacionais. Porque querem o nome deles. Tive uma decepção com as pessoas e com os coletivos da região. Gostaríamos que eles utilizassem os milhares de horas gastas em textos na internet vindo para campo e participando, como nós sugerimos e convidamos. Tivemos sorte que outros embarcaram nesse desafio.

E qual o impacto dessas obras na região?

Estamos sugerindo um novo adensamento, necessário, para a região central. Em vez de um estacionamento, ou de uma casa onde só moram duas pessoas, sugerimos que 80 famílias conquistem seu primeiro imóvel numa região de desejo. Isso traz emprego, empreendedorismo, ideias, segurança, incentiva a vida em comunidade A gente está de certa forma requalificando o centro de São Paulo a custo zero por parte da gestão pública.

Qual é o perfil desse comprador? São pessoas que já moram na região?

50% das pessoas que procuram a gente. Os outros 50% são divididos em todas as outras regiões da cidade. Nosso foco inicial são as pessoas que moram distantes e agora podem morar por aqui.

E todos trabalham no centro?

Todos têm alguma relação com o centro. Trabalham, estudam ou frequentam por outro motivo. O nosso desejo é trazer pessoas que moram longe, mas não conseguimos ter oferta para atender a todos e divulgamos mais na região.

Tem muita procura?

Tem, mas fazemos uma checagem de documentação para que a pessoa seja enquadrada nas regras impostas pela Caixa. Comprar um imóvel pelo Minha Casa Minha Vida é muito burocrático. E nós só consideramos vendido depois de a pessoa ter sido aprovada pela Caixa e assinado sua escritura. Demora mais, mas não cria expectativas que depois não podem ser cumpridas.

Um dos empreendimentos é em frente ao Minhocão. Qual foi a reação das pessoas?

Para os 50% que já moram na região, nenhum problema: eles já conhecem e se não gostassem não teriam ido nos procurar. 40% também não comentaram nada e os outros 10% ficaram pensando se era melhor escolher apartamento de lado, de fundo. A pessoa que vai no local, chega e já vê o Minhocão. Se ele não gostar ele nem vai entrar. Além de tudo isso, é divertido.

Existe uma grande polêmica sobre o Minhocão. Na sua opinião o que deve ser feito com ele?

Eu sou a favor do Minhocão sem carro, com restrições maiores do que hoje. Eu acho até injusto para quem não mora em frente opinar de forma tão contundente que ali deveria ser exclusivamente um parque. Eu não sei o que incomoda mais quem mora de frente, se é o carro ou as pessoas. Eu sou a favor das pessoas poderem usar. Demolir eu acho que não e estou buscando conversar com especialistas em trânsito e poluição para formar uma ideia mais clara. O trabalho da Associação Parque Minhocão tem sido formidável para desmistificar, informar e sugerir o diálogo entre todos envolvidos.

Como você vê esse medo da gentrificação?

Eu acho uma besteira. Acho que é uma palavra de moda, a maioria nunca viu esse processo acontecer. Não foram ver, por exemplo, na região do Brooklyn, em Nova York, onde isso acontece diariamente, de forma natural. Eu estudei o assunto em No York por mais de um ano e conversando com pessoas da região e empreendedores. Tem uma hora que não faz sentido ter um abatedouro de galinha 24 horas ao lado de um espaço residencial, ou de um café bacana. Tem hora que a cidade tem um desenvolvimento natural que certas coisas não fazem mais sentido. Assim como na Vila Leopoldina não fazia sentido ter indústrias pesadas no meio de prédios, ou concreteiras no Butantã. É ruim pra saúde, é ruim pra todo mundo. A gente não pode frear o desenvolvimento da cidade e da sociedade.

Desenhos do artista plástico Tec reproduzindo desenhos de crianças da Emei Patricia Galvão no terreno da Major Sertório. Foto: Denize Bacoccina

O que tinha no terreno da Rua Amaral Gurgel?

Tinha um estacionamento, com poucos carros, era escuro. Quando colocamos iluminação já ficou melhor para os vizinhos. Na minha opinião, mesmo se fosse um empreendimento não destinado ao Minha Casa Minha Vida, naquele local seria melhor ter um prédio do que o que tinha lá. Tem gente que vai dizer que preferia uma praça. Eu também acho melhor, mas o dono não ia doar para fazer uma praça. Por esse motivo deixamos nossos terrenos como praças abertas por pelo menos 12 meses para uso coletivo da vizinhança. Isso traz vivência coletiva, engajamento da comunidade e, principalmente, sensação de segurança para a região.

Existe uma retomada do pensamento de que espaços de uso misto são bons para a cidade, depois de décadas de leis de uso separado que levaram ao espraiamento da cidade e jogaram as pessoas a morar longe. Como você vê isso?

Eu sou a favor do uso misto. O que eu acho que é delicado é você exigir o uso misto, que é praticamente o que faz a legislação atual, por conta dos benefícios. Ainda mais sem levar em conta se o local tem ou não vocação para o comércio. Como cidadão, eu acho excelente. Eu não fiz em todo os nossos prédios no centro porque as leis são muito complexas, é muito difícil conciliar todas e ainda as normas da Caixa. Sou a favor de uma cidade melhor para se viver e o uso misto, se bem adaptado e fizer sentido no bairro, rua e comunidade é espetacular.

Este novo plano diretor melhorou ou piorou as coisas?

Eu estou há 16 anos no mercado, este é o meu terceiro plano diretor. Mudou pra pior, para todo mundo. Para a cidade, para o empreendedor, pra quem aluga, pra quem compra. Assim como não acho que o projeto do Jaime Lerner seja a solução única para o centro. Acho que o centro pode ser requalificado de um jeito bem mais simples. Planos de longo prazo têm o risco de não sobreviver a mudanças de gestão. Temos que tomar cuidado em uma cidade como São Paulo, onde a opinião pública é muito forte e sempre contrária a reformas, mesmo as positivas.

Você já comprou cinco terrenos. Pretende continuar investindo no centro?

Estamos tentando viabilizar mais terrenos. Tem muitas pessoas com laços históricos. Gente que tem um estacionamento pequeno por exemplo, e não vende porque não tem o que fazer no dia seguinte. Tem uns três que já disseram isso.

Ainda tem muito desconhecimento sobre o centro. Isso é um problema para vocês?

Tem gente que não moraria de forma alguma, e isso é uma pena. Mas aí esse cara nem aparece lá, o que é uma pena novamente. Como 50% das pessoas que nos procuram são da região, eles já transpuseram essa barreira. Talvez para os outros 50% tenha que defender a região; o que é simples.

O que você faz para defender?

Saímos com ele na rua e mostramos a vista. Aí ele vê o Copan, o Edifício Itália e o prédio do antigo hotel Hilton Eu falo: você quer morar aqui, neste lugar? Se ele não se conecta com edifícios históricos tem o outro lado: Mackenzie, Consolação, metrô. Eu não acho que o centro é apenas bacana e cool. Eu acho que é uma ótima região para viver. Um dos receios que tínhamos era que as pessoas deixassem seus laços familiares nos bairros para vir para cá. Mas fizemos um mapa afetivo e verificamos que o centro tem laços históricos e afetivos muito mais fortes do que em outras regiões de São Paulo. E também um levantamento para mostrar que o custo de vida aqui é menor do que em outros bairros.

Onde você mora?

Eu moro em Higienópolis. Sou apaixonado pela arquitetura dos anos 1950, 1960, então gosto muito daqui. E gosto antes dos prédios do século 19. Sou contra fazer prédios agora com este estilo. Tenho uma relação pessoal com o centro. Desde pequeno o meu pai me levava para ver esses prédios. E quando a família dele chegou ao Brasil, em 1958, eles moravam na Praça Roosevelt.

Quais são os seus lugares preferidos?

Largo do Arouche, a Praça Rotary, aquela esquina da São Luiz com Ipiranga, Copan, sexta e sábado à noite, é muito boa. Gosto de andar em volta da Praça Rotary, a cada mês tem um lugar novo para conhecer. Adoramos ir na Pinacoteca e andar de bike com meus filhos no Minhocão e Paulista.